خرید خانه در کانادا

خرید خانه در کانادا یکی از مهم‌ترین تصمیماتی است که مهاجران، دانشجویان و حتی شهروندان این کشور با آن روبه‌رو می‌شوند. بسیاری از مهاجرین به دنبال اجاره خانه در کانادا هستند در حالی که شرایط خرید خانه را نیز دارند. شناخت انواع خانه‌ها، روش‌های جستجوی ملک، هزینه‌های خرید و نگهداری، شرایط قانونی و مناطق مناسب برای سکونت یا سرمایه‌گذاری، نقش مهمی در انتخاب درست و جلوگیری از اشتباه‌های پر هزینه دارد. این مطلب به شما کمک می‌کند با آگاهی کامل وارد بازار مسکن کانادا شوید.

بهترین مکان‌ها برای خرید خانه در کانادا

وسعت زیاد، مناظر گوناگون (از کوهستان تا سواحل) و شهرهای مدرن کانادا گزینه‌های متنوعی برای زندگی عرضه می‌کند. انتخاب محل زندگی به معیارهای متفاوتی مانند کیفیت زندگی، امنیت، فرصت‌های شغلی، هزینه زندگی، و اولویت‌های شخصی بستگی دارد.

کیفیت زندگی در کانادا

• در رتبه‌بندی «Best Countries 2020» که توسط U.S. News & World Report انجام شد، کانادا برای «Quality of Life» (کیفیت زندگی) یکی از بهترین کشورها شناخته شد؛ نظرسنجی شامل ۲۰,۵۴۸ نفر از ۳۶ کشور بود که نظرشان درباره ۷۳ کشور را دادند.
• این یعنی برای کسانی که می‌خواهند کیفیت زندگی، ثبات اقتصادی، امنیت و خدمات عمومی خوب داشته باشند، کانادا جزو انتخاب‌های مطلوب جهانی است.

شرایط خرید خانه در کانادا برای گروه‌های مختلف

1.شهروندان و مقیمان دائم (PR)

خرید خانه برای این گروه آزاد است، محدودیت مکانی ندارند و امکان دریافت وام مسکن (Mortgage) تا ۹۵٪ ارزش ملک با بیمه CMHC وجود دارد.

2.      دارندگان ویزای کار

از سال 2023 دولت محدودیت‌هایی برای غیرکانادایی‌ها ایجاد کرد، اما دارندگان ویزای کار معتبر با شرایط زیر اجازه خرید دارند:

• 3 سال سابقه حضور در کانادا یا ۱۲۰ روز کاری رسمی (با پرداخت بیمه).
• فقط امکان خرید یک واحد مسکونی.

3.دانشجویان بین‌المللی

4.دانشجویان و دارندگان ویزای دانشجویی کانادا نیز در حالت عادی مانند سایر غیر

کانادایی ها مجاز به خرید ملک در کانادا نیستند مگر اینکه شرایط زیر را داشته باشند:

• حداقل ۵ سال سابقه تحصیل در کانادا
• سقف ارزش ملک ۵۰۰ هزار دلار
• فقط یک ملک

5.سرمایه‌گذاران خارجی غیر کانادایی

فقط امکان خرید ملک تجاری یا چند واحدی بالای ۴ واحد برای سرمایه گذاران وجود دارد و کمتر از این میزان امکان خرید وجود ندارد

قانون ممنوعیت خرید املاک مسکونی توسط غیر کانادایی ها چیست؟

از سال 2023 قانون Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act تصویب و اجرایی شد. طبق این قانون، افراد غیر کانادایی یعنی کسانی که نه شهروند کانادا هستند و نه مقیم دائم هستند از خرید مستقیم یا غیرمستقیم «املاک مسکونی» منع شده‌اند. اما این قانون گروه هایی را استثنا قرار داده است طی شرایطی همچنان در کانادا میتوانند خرید و فروش ملک انجام دهند.

افراد غیر مقیم و غیر کانادایی در صورت داشتن شرایط زیر همچنان میتوانند ملک و خانه خریداری کنند:

• افرادی که دارای مجوز کار (work permit) یا وضعیت موقت اقامت هستند مشروط بر اینکه شرایط خاصی را برآورده کنند
• اشخاصی که خانه را با همسر یا شریک قانونی خود که کانادایی یا مقیم دائم است، خریداری می‌کنند.
• خرید املاک چهار واحد یا بیشتر  multi-unit buildings مشمول ممنوعیت نیستند
• خرید زمین خالی (vacant land) zoned برای کاربری مسکونی یا mixed-use: پس از اصلاحات ۲۷ مارس ۲۰۲۳، این نوع دارایی‌ها دیگر تحت ممنوعیت نیستند.
• بعضی شرایط خاص دیگر: مثل دیپلمات‌ها، ماموران کنسولگری، افراد دارای وضعیت پناهندگی خاص، یا کسانی که حق خرید از طریق ارث، هدیه، طلاق یا انتقال قانونی دارند.

دولت کانادا با تصویب این قانون می‌کوشد تقاضای سرمایه‌گذاری خارجی بر واحدهای مسکونی را کاهش دهد چون در سال‌های اخیر ورود سرمایه خارجی باعث شده ارزش مسکن در بسیاری از مناطق کانادا به‌طور قابل توجهی افزایش یابد و ده‌ها هزار کانادایی از بازار مسکن خارج شوند.

همچنین با این ممنوعیت، امید می‌رود عرضه و تقاضا متعادل‌تر شود، فشار بر بازار مسکن کاهش یابد و مسکن برای مردم محلی قابل‌دسترس‌تر گردد.

وضعیت عمومی بازار مسکن کانادا و قیمت‌های میانگین سال ۲۰۲۵

بر اساس گزارش تازه nesto.ca در اکتبر ۲۰۲۵:

• متوسط قیمت فروش یک خانه (تمام انواع) در کانادا $ 679,600  بوده، که نسبت به سال قبل کاهش ۳٪ دارد.
• اگر بخواهیم بر اساس نوع خانه تفکیک کنیم:
  • خانه مستقل (single-family): متوسط قیمت $ 757,200
  • Townhouse / Multiplex: متوسط قیمت $ 619,500
  • Condo (آپارتمان / کاندومینیوم): متوسط قیمت $ 478,900

بنابراین، هم‌اکنون قیمت‌ها به نسبت چند سال پیش کاهش یافته‌اند که می‌تواند برای خریدارانی که نقدینگی دارند، فرصت به‌وجود بیاورد.

قیمت خانه در استان‌های مختلف کانادا چگونه است؟

تحلیل بر اساس داده‌های Canadian Real Estate Association (CREA) که در گزارش ۲۰۲۵ منتشر شده است نشان می‌دهد تفاوت قیمت خانه بین استان‌ها زیاد است.

استان / منطقه	نکات مهم	میانگین قیمت (بهار ۲۰۲۵)	روند سالانه (YoY)
British Columbia (BC)	یکی از گران‌ترین استان‌ها کاهش قیمت نسبت به سال قبل	$ 946,138	–5.8% کاهش
Ontario	استان پرجمعیت با بازار بزرگ قیمت‌ها بالا و روند رو به کاهش	$ 859,645	–4.8%
Quebec	گزینه ارزان‌تر نسبت به  BC و Ontario با افزایش تقاضا	$ 544,895	+8.5% افزایش
Alberta	استان با قیمت متوسط و روند افزایشی	$ 524,622	+5.6% افزایش
استان‌های دیگر (مثلاً استان‌های کوچک‌تر)	گزینه مناسب برای بودجه محدود یا مهاجران جدید	قیمت پایین‌تر نسبت به مناطق مرکزی و بزرگ	در برخی مناطق افزایش و در برخی ثبات

نکته مهم: استان‌هایی مانند  Quebec و Alberta  یا سایر استان‌های خارج از کلان‌شهرها می‌توانند گزینه مقرون به‌صرفه‌تری برای کسانی باشند که بودجه محدود دارند یا می‌خواهند با هزینه کمتر نسبت به  BC و Ontario  صاحب خانه شوند.

همچنین طبق گزارش Statistics Canada در ژانویه ۲۰۲۵، قیمت خانه‌های جدید (new home) نیز با کاهش مواجه شده و میانگین قیمت ملی ماهانه اندکی کاهش یافته است.

نکات مهم برای مهاجران جدید کانادا 

اگر شما مهاجر جدید هستید و قصد خرید خانه در کانادا دارید، این توصیه‌ها را جدی بگیرید:

1. نوع خانه مهم است: خانه مستقل اغلب گرانتر است. اگر بودجه محدود دارید مدل Condo یا Townhouse انتخاب منطقی‌تر است.
2. استان و منطقه را با دقت انتخاب کنید: برای بودجه کمتر یا سرمایه‌گذاری با ریسک کمتر، استان‌هایی مانند Quebec، Alberta، و مناطقی خارج از کلان‌شهرهای بزرگ می‌توانند گزینه مناسب باشند.
3. تحقیق و صبر: خریداران فرصت دارند خانه‌ها را با دقت ببینند، مقایسه کنند و در صورت امکان معامله با قیمت بهتر یا شرایط مناسب‌تر انجام دهند.
4. به هزینه‌های جانبی توجه کنید: مالیات، هزینه نقل‌و‌انتقال، هزینه‌های حقوقی، و ممکن است وام بگیرید. پس بودجه را کامل در نظر بگیرید (نه فقط قیمت خانه).
5. اهداف خود را روشن کنید: اگر هدف شما سرمایه‌گذاری است بهتر است منطقه، نوع خانه و افق زمانی‌تان را با دقت انتخاب کنید. اگر هدف زندگی و اقامت است  علاوه بر قیمت، کیفیت زندگی، اشتغال، دسترسی به خدمات و… مهم‌اند.

قیمت خانه در شهرهای مختلف کانادا (به‌صورت تقریبی)

قیمت‌ها براساس گزارش دو نهاد‌MLS  و CREA و به ‌صورت میانگین هستند:

شهر	توضیح	میانگین قیمت خانه (دلار کانادا)
ونکوور	یکی از گران‌ترین شهرهای جهان	1,200,000+
تورنتو	نوسانات بالای قیمتی و بازار رقابتی	1,050,000+
اتاوا	رشد سالانه پایدار	650,000
کلگری	مناسب ترین قیمت در میان شهرهای بزرگ	550,000
مونترال	بازار منطقی و متعادل‌تر	550,000

بهترین شهرهای کانادا برای خرید خانه بر اساس بودجه تقریبی به شرح زیر است:

قیمت خانه تا ۴۰۰ هزار دلار:
 Thunder Bay –  Saint John –  Regina  –  Red Deer  –  Sherbrooke  – TroisRivière

قیمت خانه از ۴۰۰ تا ۸۰۰ هزار دلار:
 Winnipeg –  Halifax –  London Ottawa – Québec City

قیمت خانه از ۸۰۰ هزار تا 2 میلیون دلار و بالاتر:
 Calgary –  Victoria –  Kelowna – Oakville – Burlington – Vancouver – Burnaby – Toronto

روش‌های پیدا کردن خانه در کانادا

در کانادا از روشهای مختلفی میتوانید برای پیدا کردن خانه استفاده کنید، در سایت های تخصصی معاملات املاک، در مراجعه به دفاتر مشاور املاک کانادا در شهر مورد نظر، پیدا کردن آگهی خانه در گروه ها و انجمن های مختلف و یا شرکت در open house  که به صورت آزاد میتوان از ملکی که در شهر برای فروش گذاشته شده بازدید کرد.

سایت‌های معتبر معاملات خانه در کانادا

وبسایت	توضیح
Realtor.ca	وبسایت رسمی و اصلی بازار املاک کانادا تقریباً تمام آگهی‌های رسمی MLS را نمایش می‌دهد.
Zolo.ca	به‌صورت مستقل لیست‌های MLS را دریافت و به‌روز می‌کند. رابط کاربری ساده، فیلترهای متنوع، و امکان جستجو در سراسر کانادا
HouseSigma.com	مناسب کسانی که می‌خواهند تحلیل بازار، تاریخچه فروش، روند قیمت و داده‌های تحلیلی ببینند  برای خریداران حرفه‌ای یا سرمایه‌گذارها خیلی مفید است
Centris.ca	اگر دنبال خانه در استان کبک هستید، مهم‌ترین پلتفرم برای املاک در این استان است.تقریباً تمام آگهی‌های قانونی توسط مشاوران دارای مجوز در این سایت جمع‌آوری می‌شوند
REW.ca	وب سایتی با لیستی از آگهی‌ها در مناطق مختلف کانادا.گاهی خانه‌هایی پیدا می‌شوند که در لیست‌های اصلی نبوده‌اند.
Zillow Canada	پلتفرم بین‌المللی که بخش کانادای آن لیست‌هایی برای فروش و اجاره ارائه می‌دهد مناسب برای بررسی قیمت‌ها و دیدن تنوع خانه‌ها در شهرهای مختلف

پیش‌نیازهای خرید خانه در کانادا

خرید خانه در کانادا تنها به داشتن پیش‌پرداخت محدود نمی‌شود. بانک‌ها و موسسات مالی برای تایید وام مسکن (Mortgage Approval) مجموعه‌ای از شرایط را بررسی می‌کنند. در ادامه مهم‌ترین پیش‌ نیازهای خرید ملک را مرور می‌کنیم:

۱. حداقل اعتبار بانکی (Credit Score)

اعتبار بانکی یکی از اصلی‌ترین معیارهای ارزیابی بانک‌ها برای ارائه وام مسکن است که به مرور زمان و با مقدار کارکرد حساب افزایش پیدا میکند.
به‌طور کلی:

• حداقل امتیاز قابل قبول برای دریافت وام معمولی: حدود ۶۵۰ تا ۶۸۰
• امتیاز ایده‌آل برای نرخ بهره بهتر: ۷۰۰ به بالا
• کمتر از ۶۰۰: دریافت وام بسیار دشوار و معمولاً فقط از طریق وام‌دهندگان خصوصی با نرخ بالا ممکن است.

نکته مهم:
مهاجرانی که سابقه اعتباری در کانادا ندارند، ممکن است نیاز به ارائه Letter of Employment، اسناد مالی کشور مبدا، یا پیش‌پرداخت بالاتر (۲۰٪ به بالا) داشته باشند.

۲. حداقل درآمد لازم

درآمد فرد یا خانواده باید با توان بازپرداخت ماهانه هماهنگ باشد. معیارهای رایج شامل:

الف) نسبت بدهی به درآمد (Debt-to-Income Ratio)

بانک‌ها از دو شاخص استفاده می‌کنند:

1. GDS – Gross Debt Service Ratio
   • هزینه مسکن (وام، مالیات ملک، گرمایش و ۵۰٪ شارژ کاندو)
   • نباید بیشتر از ۳۹٪ درآمد ناخالص ماهانه باشد.
2. TDS – Total Debt Service Ratio
   • مجموع هزینه مسکن + بدهی‌های دیگر (قسط ماشین، کارت اعتباری و…)
   • نباید بیشتر از ۴۴٪ درآمد ناخالص باشد.

ب) درآمد ثابت و قابل اثبات

بانک‌ها معمولاً به این موارد نیاز دارند:

• فیش حقوقی ۳ ماه اخیر
• گواهی اشتغال (Letter of Employment)
• گزارش مالیاتی (Notice of Assessment)
• قرارداد کاری یا سابقه شغلی پایدار

کارفرمایان با قرارداد Full-Time و طول سابقه بیشتر، شانس تایید وام را بالاتر می‌برند.

۳. میزان پیش‌پرداخت (Down Payment)

بانک‌ها حداقل پیش‌پرداخت را بر اساس قیمت خانه تعیین می‌کنند:

• ۵٪ برای خانه‌های تا 500,000 دلار
• ۱۰٪ برای بخش بالاتر از 500,000 دلار
• ۲۰٪ برای خانه‌های بالای ۱ میلیون دلار
• ۲۰٪ یا بیشتر برای وام‌گیرندگان تازه‌وارد با سابقه اعتباری محدود

اگر کمتر از ۲۰٪ پرداخت شود، بیمه وام (CMHC Insurance) اجباری است.

۴. ثبات شغلی و سابقه کار در کانادا

بانک‌ها معمولاً انتظار دارند:

• حداقل ۲ سال سابقه شغلی پایدار
• یا حداقل ۳ تا ۶ ماه اشتغال در شغل کنونی
• برای افراد Self-Employed: ارائه صورت مالیاتی ۲ سال اخیر

۵. اسناد مالی و موجودی حساب

برای تایید پیش‌پرداخت و توان مالی، لازم است:

• استیتمنت بانکی ۳ ماه اخیر
• مدارک انتقال پول از کشور مبدا
• مدارک پس‌انداز (RRSP، TFSA)
• نامه هدیه نقدی (Gift Letter) در صورت کمک خانواده

۶. شرایط امتیاز دهی بانک‌ها برای وام مسکن

بانک‌ها هنگام بررسی Mortgage Application به فاکتورهای زیر امتیاز می‌دهند:

معیار ارزیابی بانک	اهمیت
اعتبار بانکی (Credit Score)	بسیار بالا
نسبت بدهی به درآمد (GDS/TDS)	بسیار بالا
میزان پیش‌پرداخت	بالا
ثبات شغلی	بالا
نوع ملک و سن ساختمان	متوسط
ارزش‌گذاری رسمی ملک (Appraisal)	بالا
موقعیت جغرافیایی	متوسط
سوابق مالیاتی و حساب بانکی	بالا

این سیستم امتیازدهی کمک می‌کند بانک مطمئن شود که بازپرداخت برای خریدار قابل مدیریت است.

۷. تایید نهایی (Mortgage Pre-approval)

پیش‌تأیید وام قبل از شروع جستجوی خانه، یکی از مهم‌ترین مراحل خرید است چون:

• بودجه واقعی شما مشخص می‌شود
• قدرت چانه‌زنی شما در پیشنهاد خرید افزایش می‌یابد
• فروشنده به شما بیشتر اعتماد می‌کند
• نرخ بهره تا ۱۲۰ روز قفل می‌شود

مراحل خرید خانه در کانادا

مراحل خرید خانه در کانادا پیچیدگی‌های مانند قوانین متفاوت بین استان‌ها، بررسی شرایط وام، شناخت فرم‌های قانونی، ارزیابی قیمت واقعی ملک را دارد. به همین دلیل مشاوره با وکیل املاک با تجربه و مشاوران متخصص و مورد اطمینان در این مورد بسیار ضروری است. اما به طور کلی روند خرید خانه در کانادا به صورت زیر است:

1. دریافت پیش‌تأیید وام (Mortgage Pre-approval)
2. انتخاب منطقه و تحقیق درباره قیمت‌ها
3. پیدا کردن مشاور املاک
4. بازدید و انتخاب ملک مناسب
5. ارائه Offer خرید
6. سپردن ودیعه (Deposit)
7. انجام Home Inspection
8. ارزیابی ملک توسط بانک
9. امضای قرارداد نهایی با وکیل
10. انتقال مالکیت در روز Closing Day

هزینه‌های مرتبط با خرید خانه در کانادا

هزینه ها شامل موارد زیر است که برخی از آنها علاوه بر مبلغ ملک است و به دفتر املاک و سازمان های دیگر پرداخت میشود:

• پیش‌پرداخت (Down Payment):بسته به قیمت ملک از 5 الی 20 درصد
• مالیات انتقال زمین (Land Transfer Tax)
• هزینه وکیل: ۱,۰۰۰ تا ۲,۰۰۰ دلار
• کارمزد بازرس ساختمان: ۴۰۰ تا ۶۰۰ دلار
• هزینه بیمه وام (Mortgage Insurance): درصدی از مبلغ وام

هزینه‌های نگهداری خانه در کانادا

نوع هزینه	میانگین هزینه سالانه
مالیات ملک	۳,۰۰۰ تا ۶,۰۰۰ دلار
قبوض آب و برق	۱,۵۰۰ تا ۳,۵۰۰ دلار
تعمیرات و نگهداری	حدود 2 درصد ارزش ملک
بیمه خانه	۸۰۰ تا ۱,۸۰۰ دلار

انواع خانه در کانادا

Detached Home  خانه مستقل

خانه‌ای کاملاً جدا از خانه‌های مجاور با حیاط خصوصی و بیشترین حریم شخصی.

Semi-detached نیمه‌مستقل

خانه‌ای که یک دیوار مشترک با واحد کناری دارد و نسبت به خانه‌های مستقل ارزان‌تر است.

Townhouse تاون‌هاوس

خانه‌هایی ردیفی با ورودی مستقل که معمولاً چند دیوار مشترک دارند و هزینه نگهداری پایین‌تری دارند.

Condo Apartment کاندو آپارتمان

واحدی در یک ساختمان چند طبقه با امکانات مشترک مانند استخر یا باشگاه و پرداخت شارژ ماهانه.

Condo Townhouseتاون‌هاوس کاندو

ترکیبی از تاون‌هاوس و کاندو. ورودی مستقل دارد اما بخشی از خدمات و محوطه‌سازی تحت مدیریت کاندو است.

Duplex / Triplex / Fourplexخانه‌های چند واحدی

خانه‌هایی دارای ۲، ۳ یا ۴ واحد مستقل که برای سکونت یا سرمایه‌گذاری و دریافت اجاره مناسب هستند.

Cottage & Waterfront Houses کاتج و خانه‌های ساحلی یا کنار دریاچه

خانه‌های تفریحی یا ییلاقی در نزدیکی دریاچه، جنگل یا مناطق طبیعی که برای تعطیلات یا زندگی آرام مناسب‌اند.

مزایا و معایب خرید خانه در کانادا

مزایا	توضیح
سرمایه‌گذاری بلندمدت	ارزش ملک در کانادا معمولاً در بلندمدت رشد می‌کند و یکی از مطمئن‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری است.
ثبات اقتصادی و قوانین شفاف	بازار مسکن کانادا تحت قوانین شفاف و کنترل‌شده فعالیت می‌کند و امنیت حقوقی بالایی دارد.
وام مسکن قابل‌دسترسی	شهروندان و مقیمان می‌توانند با پیش‌پرداخت کم (۵ تا ۲۰٪) صاحب خانه شوند.
ثبات و امنیت خانوادگی	مالکیت خانه نگرانی افزایش اجاره و جابه‌جایی مداوم را برطرف می‌کند.
امکان اجاره دادن و درآمدزایی	خانه‌های چندواحدی یا Basement Suite ها درآمد ماهانه ایجاد می‌کنند.
تنوع انواع ملک و مناطق	امکان انتخاب ملک در شهرهای بزرگ، حومه‌ها، یا مناطق ساحلی و تفریحی وجود دارد.

معایب	توضیح
قیمت بالا در کلان‌شهرها	بازارهایی مانند تورنتو و ونکوور ورود دشوارتری دارند و سرمایه اولیه بیشتری لازم است.
هزینه‌های جانبی زیاد	مالیات انتقال زمین، بیمه وام، هزینه وکیل، شارژ کاندو و تعمیرات هزینه‌ها را بالا می‌برند.
پیش‌پرداخت بالا برای برخی ملک‌ها	برای خانه‌های بالای ۱ میلیون دلار حداقل ۲۰٪ پیش‌پرداخت لازم است.
نوسانات کوتاه‌مدت بازار	نرخ بهره بانک مرکزی، سیاست‌های دولتی و شرایط اقتصادی بر قیمت‌ها تأثیر می‌گذارند.
هزینه نگهداری و تعمیرات	خانه‌های مستقل نیازمند مراقبت و نوسازی دوره‌ای هستند که هزینه‌بر است.
تعهد مالی طولانی‌مدت	وام مسکن معمولاً ۲۰ تا ۳۰ سال بازپرداخت دارد و فشار مالی ایجاد می‌کند.

تحلیل بازار اجاره و خرید خانه در کانادا

بازار مسکن کانادا همواره پویا و تحت تاثیرعواملی مانند نرخ بهره، مهاجرت و عرضه محدود مسکن است. برای تصمیم‌گیری درست بین اجاره و خرید، باید مزایا، معایب و شرایط اقتصادی هر کدام را بدانید.

۱. ویژگی های خرید خانه

• سرمایه‌گذاری بلندمدت و رشد ارزش ملک
• ثبات خانوادگی و امنیت اقتصادی
• امکان اجاره دادن بخشی از ملک و کاهش هزینه‌ها

• هزینه پیش‌پرداخت بالا و هزینه‌های جانبی (مالیات، وکیل، شارژ کاندو)
• ریسک نوسان کوتاه‌مدت قیمت
• تعهد مالی بلندمدت

• اگر درآمد پایدار و امتیاز اعتباری مناسب دارید
• اگر توانایی پرداخت پیش‌پرداخت و هزینه‌های جانبی را دارید
• اگر قصد اقامت بیش از ۵ سال در شهر مورد نظر را دارید

۲. ویژگی های اجاره خانه

• نیاز به سرمایه اولیه کمتر
• انعطاف‌پذیری برای جابه‌جایی
• بدون هزینه‌های نگهداری و مالیات

• افزایش سالانه اجاره
• عدم ایجاد سرمایه بلندمدت
• محدودیت در شخصی‌سازی فضا

• اگر تازه وارد هستید یا شغل پایدار ندارید
• اگر هنوز منطقه ایده‌آل خود را انتخاب نکرده‌اید
• اگر پیش‌پرداخت کافی برای خرید ندارید

بنابراین اگر قصد ثبات و سرمایه‌گذاری بلندمدت دارید،  خرید خانه بهتر است و اگر نیاز به انعطاف و کاهش هزینه اولیه دارید، اجاره خانه منطقی‌تر است.

نکته: استفاده از وبسایت‌های معتبر، مشاور املاک حرفه‌ای و بررسی بودجه واقعی کمک می‌کند بهترین تصمیم را در بازار مسکن کانادا بگیرید.

شرایط مالیاتی با خرید خانه در کانادا

مالکیت خانه در کانادا علاوه بر مزایا، شامل چند تعهد مالیاتی مهم است. آگاهی از این موارد به برنامه‌ریزی مالی و جلوگیری از هزینه‌های غیرمنتظره کمک می‌کند:

۱. مالیات سالانه ملک (Property Tax)

• پرداخت به شهرداری برای خدمات عمومی (مدارس، آب و برق، جمع‌آوری زباله)
• مقدار مالیات بسته به ارزش ملک و شهر متفاوت است
• مثال تقریبی: تورنتو ۳,۰۰۰–۶,۰۰۰ دلار، کلگری ۲,۵۰۰–۴,۵۰۰ دلار در سال

۲. مالیات سود سرمایه (Capital Gains Tax)

• زمانی که خانه سرمایه‌ای (غیر از خانه اصلی) فروخته شود و سود ایجاد شود، بخشی از آن مشمول مالیات می‌شود
• معمولاً ۵۰٪ سود مشمول مالیات و بر اساس نرخ درآمد شخصی محاسبه می‌شود

۳. معافیت خانه اصلی (Primary Residence Exemption)

• اگر خانه محل سکونت اصلی شما باشد، سود فروش معمولاً معاف از مالیات است
• شرط اصلی: ملک در طول مالکیت به‌عنوان محل سکونت اصلی استفاده شده باشد
• اگر بخشی از ملک اجاره داده شده باشد، بخشی از سود مشمول مالیات خواهد بود

۴. مالیات اجاره (Rental Income Tax)

• درآمد حاصل از اجاره ملک مشمول مالیات بر درآمد شخصی است
• هزینه‌هایی مانند بیمه، تعمیرات و مالیات ملک قابل کسر مالیاتی هستند

۵. مالیات انتقال ملک (Land Transfer Tax)

• پرداخت هنگام خرید ملک به شهرداری یا استان
• مبلغ بر اساس قیمت ملک تعیین می‌شود
• برخی شهرها برای خرید خانه اول تخفیف یا معافیت ارائه می‌دهند

انواع وام مسکن در کانادا

خرید خانه در کانادا اغلب نیاز به وام مسکن (Mortgage) دارد. آشنایی با انواع وام به شما کمک می‌کند بهترین گزینه را متناسب با بودجه و شرایط خود انتخاب کنید.

جدول مقایسه انواع وام مسکن در کانادا

نوع وام	معایب و نکات مهم	مزایا	ویژگی‌ها
Fixed-Rate Mortgage	معمولاً نرخ اولیه بالاتر از وام متغیر	پیش‌بینی آسان، بدون ریسک افزایش نرخ بهره	نرخ بهره ثابت، قسط ماهانه ثابت
Variable-Rate Mortgage	قسط ماهانه نوسان دارد، ریسک افزایش نرخ بهره	نرخ اولیه پایین‌تر، امکان کاهش هزینه در صورت کاهش نرخ بهره	نرخ بهره بر اساس بازار (Prime Rate)
HELOC (Home Equity Line of Credit)	نرخ بهره متغیر، ریسک کاهش ارزش ملک	انعطاف بالا، استفاده برای بازسازی، سرمایه‌گذاری یا بدهی‌ها	خط اعتباری بر اساس ارزش خانه
CMHC Insurance	هزینه بیمه به اقساط وام اضافه می‌شود	امکان خرید خانه با پیش‌پرداخت پایین	بیمه وام برای پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰٪

در نهایت باید انتخاب وام مناسب شما براساس نکات زیر بررسی شود:

• وام ثابت:  مناسب برای امنیت مالی و پیش‌بینی قسط‌ها
• وام متغیر:  مناسب برای کاهش هزینه در صورت انتظار کاهش نرخ بهره
• HELOC: انعطاف بالا و استفاده چندمنظوره
• CMHC Insurance: امکان خرید خانه با سرمایه اولیه کم

پیش تایید برای وام مسکن

اگر می‌خواهید کار رسمی‌تری انجام دهید، به یک وام‌دهنده مراجعه و “پیش تأیید” دریافت کنید. وام‌دهندۀ بالقوه معمولاً مسائل مالی شما را بررسی و تعیین می‌کند که چه مقدار وام، با چه نرخ بهره‌ای به شما می‌دهد. پیش تأیید به شما اجازه می‌دهد:

• بیشترین وام مسکنی که می‌توانید دریافت کنید، چقدر است
• میزان اقساط وام مسکن خود را تخمین بزنید
• بسته به وام‌دهنده، نرخ بهره را برای ۶۰ تا ۱۲۰ روز ببندید گرفتن پیش تائید از قبل، اجباری نیست اما به‌شدت توصیه می‌شود.

 یک پیش تأیید، مبلغ و بودجه‌ای را که می‌توانید برای خرید خانه بپردازید، تعیین می‌کند. برخی از مشاوران املاک قبل از اینکه با شما کار کنند، گرفتن آن را ضروری می‌کنند. داشتن پیش‌تایید نشان می‌دهد که شما یک خریدار جدی و واجد شرایط هستید. همچنین کمک می‌کند تا میزان توان خود را برای پیدا کردن خانه رویایی‌تان، بدانید. هنگامی که پیشنهاد شما پذیرفته شد، باید به وام‌دهنده خود مراجعه و مهر تأیید رسمی را دریافت کنید.

مدارک مورد نیاز برای دریافت وام مسکن

مدارکی که وام‌دهنده ممکن است از شما درخواست کند به شرح زیر است:

• مدارک شناسایی عکس‌دار دولتی (گواهینامه رانندگی، گذرنامه و غیره)
• گواهی اشتغال و درآمد (فیش‌های حقوق، اظهارنامه مالیات بر درآمد، صورتحساب بانکی و غیره)  
• اثبات پیش‌پرداخت و محل پرداخت آن (به عنوان مثال: حساب پس‌انداز، فروش ملک دیگر، هدیه و غیره). اگر یکی از اعضای خانواده در پیش‌پرداخت شما مشارکت داشته باشد، به نامه امضاشده‌ای از طرف او نیز نیاز خواهید داشت که هدف از هدیه و غیرقابل بازپرداخت بودن آن را تایید کند.
• اطلاعات مربوط به بدهی های شما (مانند موجودی کارت اعتباری، وام یا اجاره خودرو، خطوط اعتباری، وام‌های دانشجویی) یا تعهدات مالی (مانند حمایت از همسر و فرزند)

قوانین و برنامه‌های حمایتی برای خریداران اولین خانه

اگر قصد خرید خانه اولتان در کانادا را دارید، چند برنامه و تسهیلات دولتی وجود دارد که کمک‌کننده‌اند اما اطلاعات در متن باید به‌روز باشد:

• Home Buyers’ Plan (HBP)  : امکان برداشت از حساب بازنشستگی (RRSP) برای پیش‌پرداخت خانه.
  • سقف برداشت برای سال ۲۰۲۴ به $ 60,000 افزایش یافته (که قبلاً $ 35,000 بوده است). اگر زوج باشید و هر دو واجد شرایط باشند، مجموع برداشت تا $ 120,000 امکان‌پذیر است
  • پس از برداشت، باید ظرف ۱۵ سال مبلغ را بازپرداخت کنید.
• First-Time Home Buyers’ Tax Credit (HBTC)  : برای کسانی که اولین خانه‌شان را می‌خرند، به جای اعتبار $۵,۰۰۰ قبل، اکنون میزان اعتبار به $۱۰,۰۰۰ ارتقا یافته است
• برنامه‌های استانی و شهری: بسته به ایالت یا شهر، ممکن است معافیت‌های مالیاتی، «rebate» (بازپرداخت مالیات) برای مالیات انتقال زمین یا مالیات فروش (GST/HST) وجود داشته باشد؛ این موضوع بستگی به قوانین منطقه‌ای دارد.

نکات مهم در فرآیند خرید مسکن در کانادا

• اگر پیش‌پرداخت خانه کمتر از ۲۰٪ قیمت خانه باشد، معمولاً بانک (یا موسسه وام) از شما می‌خواهد بیمه وام (mortgage loan insurance) بگیرید مثلاً از طریق Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). این نوع بیمه به بانک محافظت می‌دهد.
• هزینه‌های جانبی خرید خانه (Closing Costs / legal fees / taxes / بیمه / گاهی HST یا مالیات فروش) باید در بودجه‌تان لحاظ شوند.
• توصیه اکید این است که قبل از امضای قرارداد نهایی، بازدید و بازرسی دقیق خانه انجام دهید (inspection) مخصوصاً اگر خانه قدیمی است. بسیاری از مسائل ساختاری، فونداسیون، رطوبت، سیستم گرمایش/سرویس بهداشتی را فقط در بازرسی می‌توان فهمید.
• همکاری با یک مشاور املاک ترجیحاً کسی که در استان و شهر مورد نظر ثبت‌نام شده، منطقه را به خوبی می‌شناسد و تخصص در نمایندگی خریداران دارد.

چالش‌های رایج ایرانی‌ها هنگام خرید خانه در کانادا

۱. ناآگاهی از قوانین و روند خرید ملک

قوانین خرید خانه در کانادا با ایران کاملاً متفاوت است.
بسیاری از خریداران تازه‌وارد با موارد زیر آشنا نیستند:

• قوانین وام مسکن و الزامات اعتبار مالی
• الزامی نبودن ولی ضرورت بازرسی خانه
• قراردادهای legally binding که عدم دقت می‌تواند هزینه‌بر باشد
• مالیات‌های خاص مانند Land Transfer Tax  یا GST/HST

۲. مشکل در دریافت وام مسکن

بسیاری از ایرانی‌ها به دلیل:

• سابقه اعتباری کوتاه
• نداشتن شغل تمام‌وقت تثبیت‌شده
• درآمد نقدی غیر قابل اثبات
• نداشتن سابقه مالیاتی کافی
  برای اخذ وام با مشکل مواجه می‌شوند یا نرخ بالاتر پیشنهاد می‌گیرند.

۳. تفاوت فرهنگی در مذاکره و اعتماد اشتباه

در ایران معمولاً معامله بر اساس شناخت و اعتماد شخصی شکل می‌گیرد.
اما در کانادا:

• روند قانونی و کاملاً رسمی است
• کوچک‌ترین اشتباه یا عدم شفافیت می‌تواند معامله را باطل یا پرهزینه کند
• برخی تازه‌واردها به‌اشتباه به آشنایان یا افراد بدون مجوز اعتماد می‌کنند

۴. تصور پایین بودن هزینه‌های جانبی

بسیاری از ایرانی‌ها فقط قیمت خرید را در نظر می‌گیرند، اما هزینه‌های پنهان شامل:

• وکیل
• بازرسی
• ارزیابی
• بیمه وام مسکن
• مالیات انتقال زمین
• هزینه‌های بسته‌شدن معامله Closing costs: حدود ۱.۵ تا ۴٪

۵. عدم آشنایی با وضعیت محله‌ها

برخی خریداران فقط از روی عکس یا توصیه دوستان خرید می‌کنند و توجه نمی‌کنند:

• محله امن است یا خیر
• نرخ جرم چقدر است
• مدرسه‌های اطراف در چه سطحی هستند
• دسترسی به حمل‌ونقل و خدمات چطور است
• ارزش ملک در آینده رشد می‌کند یا خیر

این اشتباه می‌تواند باعث خرید در منطقه‌ای با رشد پایین یا حتی در حال افت شود.

۶. عجله در خرید

به‌خصوص در بازارهای داغ مثل ونکوور و تورنتو، برخی ایرانی‌ها:

• پیشنهاد بدون بازرسی می‌دهند
• بالاتر از ارزش واقعی ملک پیشنهاد می‌کنند
• فقط برای اینکه «از دست نرود» تصمیم می‌گیرند

این عجله می‌تواند هزینه‌های سنگینی ایجاد کند.

خطرات و کلاهبرداری‌های احتمالی در خرید ملک

لیستینگ‌های تقلبی (Fake Listings)

برخی افراد ملک‌هایی را با قیمت خیلی پایین تبلیغ می‌کنند:

• عکس‌ها واقعی نیست
• ملک وجود ندارد یا برای اجاره است
• هدف گرفتن پول «ودیعه یا بیعانه» از افراد تازه‌وارد است

کارگزاران یا مشاوران بدون مجوز

افرادی که :

• در RECO / BCFSA / OACIQ / CREA ثبت نشده‌اند
• تجربه ندارند
• فقط برای کمیسیون کار می‌کنند
  می‌توانند باعث خرید اشتباه یا ضرر مالی شوند.

پنهان کردن مشکلات جدی ملک

برخی فروشندگان یا نمایندگان ممکن است مشکلات زیر را پنهان کنند:

• نشتی، کپک، رطوبت
• مشکلات فونداسیون
• سیستم برق یا لوله‌کشی قدیمی
• خانه‌هایی که قبلاً Grow-Op (کشت کانابیس) بوده‌اند

اگر بازرسی انجام نشود، این موارد بعدها ده‌ها هزار دلار هزینه ایجاد می‌کنند.

قیمت‌گذاری نادرست و Overpricing

ممکن است قیمت ملک عمداً بالاتر از ارزش واقعی آن زده شود.
اگر کارگزار حرفه‌ای و مقایسه بازار (CMA) نداشته باشید، ممکن است:

• بیش از ارزش واقعی پول پرداخت کنید
• در آینده نتوانید با سود بفروشید
• وام‌دهنده قیمت ملک را کمتر ارزیابی کند و مجبور شوید نقدی بیشتر بپردازید

کلاهبرداری با پیش‌پرداخت و سند جعلی

در موارد نادر (ولی واقعی):

• از خریدار پول پیش‌پرداخت می‌گیرند
• ملک متعلق به شخص دیگری است یا در گرو بانک است
• مالکیت شفاف نیست
• وکیل غیرمعتبر پول را منتقل می‌کند

استفاده از وکیل معتبر (Real Estate Lawyer) و همینطور کارگزار مجوز دار میتواند این خطرات را به حداقل برساند.

وکیل باید مجوز معتبر داشته باشد، در املاک تخصص داشته باشد، دفتر رسمی و قابل پیگیری داشته باشد.

و کارگزار نیز باید در سایت رسمی استانی ثبت‌شده باشد:

:RECO انتاریو – BCFSA :بریتیش کلمبیا – RECA :آلبرتا – ACIQ:کبک

جمع بندی خرید خانه در کانادا

بازار مسکن کانادا ساختاری شفاف، استاندارد و مقررات‌مند دارد، اما قیمت‌ها، شرایط خرید و گزینه‌های موجود بسته به استان و شهر متفاوت است. استفاده از وبسایت‌های معتبر، مشاوران املاک دارای لایسنس و انجام ارزیابی‌های حرفه‌ای سبب می‌شود خریدی امن و مطمئن تجربه کنید. در نهایت، چه با ویزای کار یا دانشجویی مهاجرت کنید و به دنبال خانه‌ای برای زندگی باشید و چه ویزای دائم کانادا را دارید و ‌دنبال سرمایه‌گذاری هستید، آگاهی از جزئیات این راهنما مسیر رسیدن به انتخاب درست را بسیار ساده‌تر خواهد کرد.

ارتباط با ما

برای دریافت مشاوره و انواع خدمات مهاجرتی از طریق شرکت کنپارس می‌توانید با شماره‌های زیر تماس بگیرید. می‌توانید در دایرکت اینستاگرام اطلاعات تماس خود را ارسال کنید یا فرم ارزیابی رایگان ما را پر فرمایید تا در اولین فرصت با شما تماس بگیریم.

همچنین می‌توانید پرسش‌های خود را از طریق شماره‌های واتساپ

(کافی است همین حالا شماره تماس‌ها را لمس کنید) از ما بپرسید و پاسخ آن‌ها را از طریق همین شماره‌ها دریافت کنید.

سوالات متداول درباره خرید خانه در کانادا